La défiscalisation immobilière attire particulièrement les personnes physiques fortement imposées : il est en effet question de placer leur argent dans la pierre, valeur refuge et actif de qualité à transmettre aux héritiers.
Il existe plusieurs solutions afin d’y parvenir, qu’il s’agisse d’opter pour le neuf ou l’ancien à rénover. En ce qui concerne l’immobilier neuf, les quatre dispositifs sont le Pinel classique, le Pinel Plus, la LMNP (location meublée non professionnelle) et la loi Censi-Bouvard. Vous pouvez aussi investir dans le neuf en optant pour un montage juridique qui est le démembrement de propriété. Lequel de ces outils est le plus adapté à votre profil ?
Pinel classique et Pinel Plus : faire construire dans les zones A Bis, A et B1
L’emplacement est un élément-clé dans un investissement immobilier. Pour la loi Pinel classique et le Pinel Plus, vous devez faire construire dans les communes appartenant à l’une des zones suivantes : A Bis, A et b1. Ce sont celles qui sont les plus peuplées et dont la tension locative est omniprésente.
L’immobilier Pinel que vous achetez doit faire partie d’un logement collectif construit en VEFA : vous devez vous rapprocher ainsi d’un promoteur, qui vous proposera ses programmes. Avec le Pinel classique, vous défiscalisez à hauteur de 10.5%, 15% ou 17.5% si vous souscrivez entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2023. Le Pinel Plus, en revanche, propose des taux plus attractifs : 12%, 18% ou 21%. La contrepartie est l’engagement de 6 ans, 9 ans ou 21 ans, pour ces deux outils. Le non-respect de ce critère engendre la remise en cause de la réduction fiscale.
C’est le montant total de votre investissement qui sert de base de calcul pour votre réduction d’impôt. Notons que vous faites louer nu, et que vous devez fixer vos loyers sans dépasser les deux plafonds suivants : celui relatif à l’emplacement (A Bis, A ou B1) et le plafond se rapportant aux ressources du locataire.
La LMNP : un dispositif plus flexible
La LMNP vous fait profiter d’un meilleur rendement grâce à la mise en location d’un bien meublé. Les loyers ne sont pas plafonnés et vous pouvez réaliser l’acquisition de plusieurs types de biens : maison individuelle, appartement, résidence avec services, EHPAD, maison d’hôte, gîte touristique. Vous pouvez même opter pour la location saisonnière pour bénéficier de la LMNP. Par ailleurs, vous n’êtes soumis à aucune condition relative à une quelconque période d’engagement : vous êtes libre de désinvestir à tout moment, si vous le souhaitez.
Notons, cependant, que la fiscalité est plutôt attractive si vous êtes soumis au régime réel d’imposition. Celui-ci permet de gommer une importante partie de vos impôts sur plusieurs années grâce à la déduction des charges et les amortissements sur l’immobilier et le mobilier. En revanche, le second régime applicable – en fonction du montant des recettes locatives annuelles – est le micro BIC : votre défiscalisation est issue d’un abattement de 50% sur les loyers déclarés, et qui est déduit de votre assiette imposable.
La LMNP opère suivant des déductions, tandis que ce sont des taux préalablement fixés et en rapport avec le montant total investi qui entrent en vigueur avec la loi Pinel.
La loi Censi-Bouvard : à souscrire avant le 31 décembre 2023
Ce dispositif a été prévu prendre fin le 31 décembre 2022 ; cependant, il a été reconduit jusqu’au 31 décembre 2023. Il concerne aussi les locations meublées neuves, et certaines contraintes s’appliquent. À savoir le respect de la durée d’engagement qui est de 9 ans, afin de profiter d’une réduction d’impôt qui est de 11% du prix HT de l’acquisition et qui s’opère sur une durée linéaire. L’excédent de réduction fiscale est reportable sur 6 ans, à condition que le logement continue à être loué pendant la période de report de la réserve.
